[摘要] 挑房子在白山绝不是件容易的事儿,白山买房人要考虑选哪一栋、哪一层、哪一户。同时还要结合小区的周边环境、户型配置、价格区间等等,一点都不比挑小区轻松。
挑房子在白山绝不是件容易的事儿,白山人要考虑选哪一栋、哪一层、哪一户。同时还要结合的周边环境、户型配置、价格区间等等,一点都不比挑小区轻松。
一、户型
户型是许多人挑房子首先要考虑的一点。
家庭成员数量是硬件条件。所以,我们首先要解决的是买几房的问题。
1、要不要多一个房间?
家庭几口人就摆着这里,不能将就。新婚小夫妻还可以买两房,如果准备把老人接来一起住,还要考虑生宝宝,那至少也得有三房,准备再接再厉生二胎的各位,好升级四房。
需要注意的是,现在市面上有不少n 1房的,比如不到80平做出了2 1房(三房),折掉公摊面积,实际使用面积可能只有60平左右。
这样的三房必然有一个房间特别小,基本都是打擦边球设置为书房或茶室,很难真正作为使用,每个房间的面宽都会大受影响,整体的居住体验可能非常局促。如果户型不方正,后期也没有办法自己改建,就比较无奈了。
比如下图这个户型,把厨卫设置在户型的中部,在北旁边挤出一个空间,连同北阳台合在一起做成一个小书房,但如果后期物业禁止北阳台做封闭(和物业不是一家的经常会出现类似的矛盾),那么这个空间可能连床都放不下,对于不需要书房人口又多的家庭,这个空间就会变得非常鸡肋。
如果同等的面积设计成两房,稍微调整一下房间布局,动静分区也更加合理,舒适度就会大大提升。
2、户型是否足够方正?
户型方正指的是房型的和的比例大致是1:1的正方形比例。
(面宽)是指的采光面,与其垂直的方向的就是。
一般来说,与的比例介于1.5-1之间比较合适。开间过小,会影响采光;进深过小,会影响房间的保温性能,比较方正的户型则能较好地平衡这两点。
下面看同一个的几个不同户型的例子,从图片中可以明显看出,户型a和b比c要方正,户型a为规整。但是从通透性方面讲,这三个户型都是不特别好的例子。
的通透性是否良好主要看采光和通风。
首先户型要比较方正,其次是采光通风面好有两面以上,以相对面为佳,常见的南北通户型都是这样。
有一些的只有一面可以采光通风,这样很难做到明厨和明卫,也会影响房间的通透性。
上面说到的三个户型通透性不佳就是因为采光通风面不仅不相对,而且不相邻,窗户还都设置在房间深处,会导致空气对流不通畅。
相对来说上文提到的大两房户型,u型和南阳台之间没有阻挡,开点小窗就能轻松形成。
通常来说,一梯三户以上的,边套因为多一面的采光通风面,通透性会比中间套要好。
下面是一栋一梯四户的的四套户型图,可以看出虽然中间两套户型更规整,但是只有南向可以采光通风,如果入户门不打开的话空气比较难对流(还记得《欢乐颂》里樊小妹她们家洗完澡需要开门通风散潮气的情境么),边套就有三面都可以采光和通风,通透性明显更好。
另外,飘窗可以加强房间的通风效果和空间感,现在大多数新建商品房也都会用飘窗代替平面窗了,顺便(zhu yao)还能起到偷面积的效果。
4、如何做到动静分区?
动区:客厅、餐厅、、公共区域卫生间等
静区:、书房、套内卫生间等
动区是人们活动较为频繁的区域,好设置在入户门附近,尤其是;而静区应该尽量布置在户型内侧。
两者分离,可以减少会客、娱乐或者家政活动对休息区的干扰。
动静分区合理的例子,这个例子不仅做到了动静分区,还做到了基本的干湿分区:
干区:、书房、客厅等
湿区:、卫生间
湿区湿气较重且是生活垃圾产生的重地,应该尽量与等洁净的区域分离。
尤其是,不仅有油污、噪音、食品保存等问题,还是厨余进出和存放的地方,应该尽量离入户门近;
同时,还是全屋水电暖管线的集中地,所以从施工、安全和节能的角度,很多双卫户型会把其中一个卫生间配置在厨房旁边;
甚至,可以把主卧的卫生间也排到客卫隔壁,减少排水管线对休息区的影响,做到彻底的干湿分区。
动线,顾名思义,就是指人在房间内活动的路线。动线规划是否合理,直接影响居住的体验。
室内的动线主要有家政动线、访客动线、居住动线三种,主要的线路分别是从门到、客厅、休息区。良好的动线安排,几条线路不会交叉。
动线是否合理主要和功能区与房间的排布有关。如果户型做到了干湿分区,那么家政动线基本不会干扰到居住动线,如果户型做到了动静分区,且静区的入口设置没有分隔会客空间的独立性,那么访客动线和居住动线也不会互相打扰。
除了上面的几点,还有一些细节和数字是在选房过程中经常碰到的,比如客厅的面宽基本在3.6米以上,的面宽至少要在3米以上,主卧可以达到4米。
在户型图上,特别加粗的墙面是承重墙,后期不能随意改造,否则会有安全问题。
二、楼栋(含单元)
其次要考虑的是楼栋。尤其是对于近地铁、有水景或者楼栋比较多的大体量来说,选择合适的楼栋尤为关键。在选择楼栋时,需要考虑的方面有:
1、距离出入口的位置
对于重视交通便利的白山者来说,如果买的是大体量的,靠近某一个出入口比小区深处的位置可能节省5-15的步行时间,对于依赖公共交通的上班族来说也是颇为可观的成本。
但对于其他人群,选择远离出入口的位置会更安静。这一项就见仁见智了。
2、景观
如果内部或旁边有河道或者规划的绿地等景观,紧邻的楼栋自然比后面的楼栋要好。在中国传统的观念中,水为万物之源,亲水而居在上也比较讲究。当然,水景房的价格也会偏高一些。
不过需要注意的是,离水景太近的低楼层,夏天的蚊虫问题可能会比较严重,需要格外做一些处理。如果内的水景不是活水,也会非常考验物业的管理能力。大家想想有多少老小区里的喷泉、池塘入住没几年就荒废啦?
3、采光、风向
如果没有其他红线因素的影响,同等条件下南边和靠近东西两侧的楼栋采光时间更长,景观视野的阻挡也更少。
上海所处的地理位置东南-西北风向居多,如果所在的板块内有化工厂或者其他影响空气质量的建筑,选择距离远的上风口或者远离风带比较好。
举个例子,如果不良因素在东北方向,就选择西南的楼栋,大部分时间污染空气不会直接吹到你家来;如果不良因素就在东南-西北风向带中,那么总有一季你家会处在下风口。如果不良因素就在隔壁——不如考虑换一个吧。
4、楼王
一般来说,好的位置会做楼间距大、景观好的楼栋,价格也会卖得高,俗称楼王。预算充足的白山者可以考虑。下图的11栋就是一个典型的楼王。
确定好楼栋,下一步就是选择单元。选择单元的时候要注意看整栋楼还有的的规划,这一部分要考虑的是其他楼栋和隔壁的房子会不会对你家的采光和通风有影响。必要的时候,还要看一下小区周围是否有规划高层建筑,周围的建筑对靠四周的楼栋的采光也有不小的影响。不要看到旁边是一片啥也没有的荒地就开心,说不定过两年就拍卖掉盖高层了,不要问我是怎么知道的。
另外,多梯多户户型,要特别注意你家窗户是否对着消防通道的窗户或者厨卫,如果距离太近,就会有安全或者空气方面的困扰。
例如下面两张图,就是两种两梯多户的排布方案。
张图中间套北次卧的窗户,和厨卫的窗户相邻,并且和的窗户呈90度角,同时开窗的话厨房排出的油烟就容易灌进次卧的房间。
第二种的d户型,北阳台距离消防楼梯非常近,就需要实地看一下消防楼梯的窗户到阳台是否存在防盗隐患。
住宅是这样分类的:7层以下的为多层,7至12层的为小高层,12到30层的为高层,30层以上的就可以称之为超高层住宅了。
根据建筑规范的要求,层高越高,消防要求也会越高。
超过54米的住宅,要有2个疏散出口,也就是两条楼梯通道;超过50层的住宅要配有3台电梯。这些公共空间会占用很多的公摊面积,所以超高层的住宅,得房率会很低。
一般来说,多层的住宅得房率在85%左右,小高层能有83%,超高层住宅能达到76%就不错了。
楼层的考虑跟白山者的家庭结构有很大关系,有老人和小孩的家庭倾向选择底层或者带电梯的中层,年轻人则更多根据自身喜好选择。高层和低层的优缺点是比较容易理解的,我们通过一个简单的表格说明一下。
一般来说,买中间段的楼层能够较好地平衡采光通风和上下楼方便的问题。但是靠近中间层会设置设备层,铺排大量的供暖、供水、供电管线,这样来说设备层下一层的房子受到噪音、震动等的影响略高,有条件的话可以避开。
另外,高层建筑每隔几层会有一层是悬挑层。悬挑层附近的楼层的墙面会有建筑过程中打的工字钢的洞,再回填后的墙体质量不如没有打过洞的楼层好,理论上发生渗水的概率比不悬挑的楼层略高。有选择的话也可以尽量避免。
四、规避不利因素
根据政策规定,新建的售楼处需要公示红线内外的不利因素,要买一手房的白山买房者在售楼处即可了解到相关信息,尤其是新开发的地区,要注意未来附近是否有一些影响居住体验的规划。
而二手房周围的配套基本都是已经建好的,走访一下即可。
不过太老或很新的区域都有可能面临未来规划变更的情况,也需要打听清楚相关信息。
不利因素包括但不限于以下事项:
红线外不利因素:
噪声:机场、铁路、公路、立交桥、学校、车站、集市等
恶臭:垃圾场、污水水域、屠宰场、皮革厂、养殖场、动物园
污染:造纸厂、化工厂、废品站、橡胶厂等
辐射性:高压线路、微博信道、无线通讯基站等
宗教:庙宇、教堂、清真寺
禁忌:殡仪馆、火葬场、看守所、核电站、油气库站等
环境变迁:规划中的公路、铁路、高架桥;绿地、水面等改变现状
红线外的不利因素有的可以通过避开相邻位置来规避,比如高压线路或者立交桥;有的对整个都有影响,比如化工厂,某个季节可能持续处于下风向,如果确定选择这个小区,只能通过安装新风系统等方式适当降低影响。
红线内不利因素:
内规划的道路、车库出入口、垃圾站、配电室、水泵等。小区内的设备站点规模相对较小,建筑上也要符合严格的施工规定,一般不会对居民的健康有严重的影响,多可能会有气味或者噪音方面的困扰。临近这些区域的房子价格可能也会相对便宜。
具体的规定十分细致,我们可以通过下面的公示案例来看一下。
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